• 微博内容被国家图书馆保存

    据每日经济新闻报道,4 月 19 日,国家图书馆互联网信息战略保存项目在北京启动,在新浪网上发布的新闻和微博上公开发布的博文,都将被该项目保存。保存和分析用户发布的内容将为政策决策和学术研究提供多元参考,也为从公众视角开展历史和社会研究提供了宝贵资料。虽然该项目称,被保存的微博均为公开发表过的,不会用于商业用途,但有网友担心,自己发布的微博被公开记录会涉及版权问题,还有网友担心,这些内容日后会被自己的后代取阅。【你怎么看?】

  • 灵活办公工作走向高端化

    根据上海外服集近日发布的《灵活用工业务现状与趋势报告》,在灵活雇佣方面还处于初级阶段的中国,一线城市和年轻人更容易接纳这种新型办公方式。且与大众认知不同的是,灵活办公的工作岗位和从业者学历呈现高端化趋势。从年龄上来看,所有岗位都更青睐年轻员工,40 岁以下员工比例均超过了 80%。此外,灵活用工还为已婚女性、流动人口等就业困难群体提供了公平、灵活、获得更高收入的就业机会。报告称,灵活用工仍是有待挖掘的蓝海市场。

  • 全球智能穿戴八成深圳制造

    19 日,根据第十一届中国加工贸易产品博览会上发布的《2019 世界智能移动终端产业发展白皮书》,在智能服务机器人、智能可穿戴设备、智能网联汽车等领域,粤港澳大湾区已最先呈现了产业生态雏形。2018 年,中国可穿戴设备市场出货量同比增长 28.5%。其中,深圳已是中国智能可穿戴设备最大的研发生产基地,生产制造了全球 80%左右的可穿戴产品,并已拥有完整产业链。

  • 呼和浩特部分本科及以上学历应往届生可半价买房

    18 日,内蒙古呼和浩特市人民政府办公室关于印发《呼和浩特市大学毕业生安居工程(试点)实施办法》的通知公开。其中提及,具有普通全日制本科及以上学历的应往届毕业生(往届 3 年及以内),可半价买房。文件指出,大学毕业生住宅平均销售价格按照项目所在区域市场价格的 50%确定,产权交易涉及相关税费按规定由建设单位和购房者分别承担,5 年内不得上市交易。呼和浩特已在人才争夺大战中进一步加码。不过,在“稳地价、稳房价、稳预期”的大目标下,呼和浩特二手房价同比涨幅已是全国第一。

  • 郑渊洁炮轰童书富豪榜调查

    近日,大星文化和《华西都市报》等单位共同发布“第 13 届作家榜童书作家榜”,名列前三位的是作家杨红樱、北猫和曹文轩,而去年在作家财富榜上以 2100 万版税排名第三的郑渊洁却意外消失。郑渊洁在微博发长文表示是他“拒绝上榜”,原因是他认为中国童书销售市场存在极大泡沫,包括曹文轩在内的很多童书作家,是在进校园签售后才积累了海量读者,而这种行为“涉嫌违法”。据悉,早在 2016 年,郑渊洁就曾以公开信的形式举报过作家进校园的乱象。

  • 如何区分爱好,工作,事业,以及使命?

    爱好可以填充你的生活,给你带来愉悦,但你不会希望从中得到什么。工作是用来支持你生活,帮你付账单的,你对工作并没有情感的需求,工作之外你还有生活。事业才是你的激情所在,是一份你深爱着的工作。而使命则是一种神圣的召唤,是一种更为高尚的存在,它会成为你生活的中心,无论什么也无法阻止你追求使命。

  • 传统生意免责声明如何做

    做任何的社群营销或者销售任何产品,必须过滤掉一些胡搅蛮缠的人,必须把免责声明做到极致,

    保证所有人,都没办法找到您的漏洞,您的麻烦。

    任何人找您麻烦,过分了,您就可以起诉他。这就是免责声明的威力。我们不是什么人的生意都做。我们每句话都是真话,一味的索取者不是我们的客户群体,我们要找的是有智慧,智力高的人。您必须不断强调您要的客户是什么人,如此,越精准,您越赚钱,而且越具有品牌属性。

    付费后不退费,用完产品不保证每一个人都有效果。写的非常明确。

    讲清楚,自己是知识消费,培训消费,社群消费,由于是虚拟消费,所以不退费。是产品的,可以写明由于每一个人特别性质不同,所以无法保证一样的效果。

    免责声明做得越到位,越正式,资料齐全,公司名称齐全,公章齐全,出单率越高。

  • 传统生意在朋友圈内怎么搞图片

    朋友圈销售的是信任感!而图片是最容易产生信任感的,所谓无图无真相。不管你是做任何生意的,做朋友圈营销图片非常的重要,一张好的图片可以让潜在客户瞬间记住你的产品,你的服务,你的个人品牌,提升对你的信任感。

    1,好的图片都是贴近生活化的东西,贵在用心,我们不管走到哪里,看到好的人、事、物都可以拍照记录下来。我们创业的人生活跟工作其实就是一体的,本来就分不开。

    2,拍一些职业装、或者找个摄影师街拍,做 300 张质量高的图片。人们都喜欢赏心悦目的照片,这样的朋友圈看起来就是生活化而又不缺专业素养。能够更加获得他人的认可。

    3,社群成员聊天的截图、与客户沟通的截图、好的图片内容截图,各种截图。

    4,看到好吃的,好玩的,好看的都拍下来,作为图片素材库。

    5,自己的工作场景,生活化场景都是我们采集图片的对象,女朋友、家人、朋友的合影能出现在朋友圈信任度会更高。

    6,拒绝发布负能量、情绪化的图片。永远发正能量、有价值的图片。

    7、所有的图片上必须有一句广告词阐明你的业务,您的收费标准,您的付费方式,这是最简单也是最基本的营销。

  • 传统生意如何在朋友圈做自动成交?

    微信已经是一种生活方式,不管您是传统生意还是别的任何生意都可以在朋友圈做社群营销,如何通过朋友圈营销做自动成交产品和服务。

    1,自我介绍。朋友圈营销第一要素就是自我介绍,你是谁?你多大?你来自哪里?你是做什么的?你有什么故事?你的创业故事、奋斗故事。

    2,为什么要买你的产品或加入社群。你能提供什么价值和服务,加入社群的好处,比如你做化妆培训的,好处就是有讲课,有老师指导你学习化妆技巧。

    3,定位聚焦关键词。我们必须时刻清楚自己的定位。你是卖什么产品,提供什么服务,应该很清楚,比如说你是卖护肤产品,那你的客户就是注重保养的,那你的内容应该朝这个思路走,我们就要做个护肤专家。如果你提供的是虚拟产品,比如说英语培训,那你的文案图片视频都是围绕这个话题来讲。一定不能做两个以上的环节,比如你做护肤产品的又做英语线上培训,那你的标签属性就不明确,别人不知道你具体是做什么的。聚焦关键词,只做一个内容。

    4,您必须讲真话,每句话都是真的,你的文案、图片、视频全部都要是真实的。杜绝弄虚作假。

    5,朋友圈有您的家人,女朋友,老婆,父母,孩子,朋友,吃饭,您的成交率会更高。

    6,社群聊天图片,客户咨询截图,都要进行传播,对你的社群进行真实描述。比如群里有 500 人,200 人,100 人,进行真实描述。您卖什么,您就实际描述,买什么有什么具体的好处。

    7,广告里必须要有免责声明,也就是出现哪些情况不是您承担的责任,这必须告知您的客户,您的粉丝。免掉一切的麻烦。

    8,设置业务介绍封面背景图,搞一个文字版本的业务介绍,任何人加您,跟您聊天,最多聊三句话,然后就发布这个文字版的广告,图片版如果看得清楚也行,告诉他, 如果想加入社群,跟着老师学,就看看这个。

    9,真正的高手。是通过释放价值做广告,是通过组合拳做广告。一切广告,只针对富人,不针对穷人。针对耿直的人,不要给自己惹麻烦,切记切记,千万不要骗人。

    10,做人态度要极度诚恳,要勤奋,要尊重人,要有爱。

    11,竭尽全力搞外部流量,视频+音频不断的去释放价值吸引到你的朋友圈,不要局限于你身边的那点流量。只有真正认可你内容价值的人才是你的精准客户。

  • 传统项目放弃后做什么项目赚钱?

    项目很多,可以分实体项目、虚拟项目、虚实结合项目。

    很多人从来没想过,通过自媒体这条渠道突显自己的品牌价值、打造个人 IP。展现自己的专业,技能水平,其实只要你能突破自己,踏出第一步,你已经开始赚钱了。若有才华,更佳。

    在互联网上积累粉丝,别人就会为你买单。你看那些抖音上做泡妞的、恋爱的、做英语内容的……,无不是这种套路。

    自媒体转化产品,无论是实体产品还是虚拟产品,其实这都不重要了。重要的是有需求就有市场。

    1,实体项目可以按照我们的方法论,用我们的聚焦系统、30 循环系统、行动力系统去量化考核你的员工工作。

    2,虚拟项目可以选择靠我们社群内部的项目赚钱,创业社群、恋爱社群、微博社群项目都可以做。进相对于的 Vip 社群就可以参与,没有其他的成本。

    3,想继续做传统行业的,直接转型互联网化。用我们的 30 循环系统吸引外部流量,导入到你的微信朋友圈做自动成交。

    4,任何赚钱的项目本质上就是搞流量、做成交,我们提供的是可以直接落地操作的方法,解决流量的问题,成交的问题。

房地产开发与管理

精进 JackLeon 1年前 (2018-01-30) 8次浏览 0个评论 扫描二维码

房地产开发与管理
第一节 房地产开发
第二百六十三条 计划、立项。
1.计划。公司(指从事房地产开发的全资或控股公司)办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况,经公司经理批准后,报集团公司统一上报国家计划部门,申报基建计划。
对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续,关负责跟踪与落实。
基建统计报表,由公司办公室负责编制与上报。
2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发,均由办公室负责立项报批,工程部予以配合,并进行项目的可行性研究。
项目的立项,投资总额在 100 万元以下的(含 100 万元),由经理批准:100 万元至 200 万元的(含 200 万元),由总工程师批准:200 万元以上的,由集团公司总经理审批。
凡未按上述规定和审批程序批准的,不得立项,不得签定合同或协议。否则,造成经济损失的,要追究有关人员的责任。
第二百六十四条 前期开发与规划、设计。
1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判,联系缴纳地价和市政配套费、拆迁,委托测量与勘探、委托规划与设计(扩初阶级)等前期工作及有关报批事项,均由办公室负责。
与此有关的合同(协议),亦由办公室草拟,按审批权限规定上报审批。
2.规划、设计。
(1)建设项目的规划、设计,凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担,设计室承担不了的,才委托设计院进行设计。
(2)委托设计采用投标方式。规划设计委托前,办公室要编写设计项目委托书,经经理批准后,才正式抽设计单位委托设计。
施工图设计阶段,由工程部负责,直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。
无论是扩初阶段,还是施工阶段,未经经理许可,任何人不得擅自提高或降低设计标准。
(3)设计室进行设计应遵守基建设程度,对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等,在设计室级别范围的,均应积极地承担设计任务:对公司的工程项目,更应积极组织力量完成。
(4)设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计项目任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料:当处基建计划指标或其他有效文件,建筑红线图、设计要求与工艺资料,地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费标准,按市政府有关规定执行。
(5)设计室建立工序管理体系:

阶段 名称 责任人员 说明
设计 工程设计任务单 经理 包括设计项目情况及总进度安排情况
准备 现场踏勘记录 建筑、结构设计者
扩 本阶段各专业进度及配合计划 主任工程师或项目负责人 需符合总进度安排
初 事前指导记录 主任工程师或项目负责人 本阶段及下阶级的事前指导,分专业进行
设 建筑方案评义 主任工程师或项目负责人 宜邀请建设单位有关负责人参加
计 扩初方案评议 主任工程师或项目负责人 包括校对、审核与审定记录
本阶段各专业进度及配合计划 主任工程师或项目负责人
施 事前指导记录 主任工程师或项目负责人 含市(县)有关主管部门审查方案的信息反馈情况
工 中间检查记录 主任工程师或项目负责人 按需要
图 校对与合签记录 校对者 各专业设计图纸会审(含设计概算)
设 各专业设计质量评定 审核者
计 审定记录 经理 按需要
施工 设计施工交底 项目负责人等 及时修改不利于施工或设计不合理的设计
配合 工地服务记录 设计者 及时
及 竣工验收记录 设计者
设计 设计文件及图纸归档 项目负责人 工程验收后 15 天内
结束 使用回访

(6)统计管理由经理持,每年 11 月份制定第二年度的工作计划和经营计划,要求全员关心、促进经营计划的完成,生产统计报表应保证其准确性和及时性,经设计室负责人审核后上报。
(7)凡修改设计,必须经项目负责人与主任工程师联审,报经理批准后执行。
(8)设计底图、文件及图纸,一经归档,一般不予调用。确实需要,必须经设计室负责人和经理同意方准调用。
第二百六十五条  招标、合同、订货。
1.开发项目施工队伍的选择、资格审查,由工程部负责调查、摸底,经经理批准后,再向市(县)主管工程招标部门推荐,若属公司自行招标,则由招标领导小组负责招标、定标。工程合同正式签定之前须按审批权限规定上级报准。
2.公司招标领导小组组长由经理担任,成员 5 人或 5 人以上。(其中 2 名工程师、1 名办公室负责人、1 名预决算人员、1 名会计)。
3.标底的确定,依规定标底认定权属市(县)审计站、建设银行或有关部门。公司招标小组人员对标底必须保密。
4.零星工程、单项工程或某些议标项目,由承包单位编制预算,预决算人员和工程部负责人审核,报经理批准。
施工合同及与工程项目有关的合同,均由预决算人员拟稿,工程部负责人审核。工程、施工合同金额在 100 万元经内的(含 100 万元)由经理审批,100 万至 200 万元的(含 200 元元)由总工程师审批。200 万元以上的由集团公司总经理审批。工程、施工合同必须按规定经批准后方能正式签订。
6.大型机电设备、高级卫生洁具和高级装修材料等物资的订货,工程部将报价、产品质量和供应商的资信等情况汇总,提出订货方案,订货总额在 50 万元以下的(含 50 万元)由公司经理批准,50 万元至 100 万元以上的由集团公司总经理批准,经批准后再由工程部负责实施。以上所有合同在签定后 1 周内需交财务部办公室备案。
第二百六十六条  工程管理
1.认真贯彻执行国家和省、市有关基本建设的政策、法令、规定和规范,按图施工,严格执行基本建设程序和施工程序。
2.组织实施项目(场地)的三通一平,联系并办理水电进场,争取办理电讯进场。
3.负责组织项目施工前的图纸会审,负责施工过程中的隐蔽工程的验收、施工质量的检查与监督、重要施工措施的确定以及有关的签证工作。
4.督促施工单位作好工程材料的取样检验工作,检查施工单位所用材料的合格证。
5.督促施工单位作好分部、分项的自检、互检工作。
6.督促施工单位作好安全施工的各项工作,并组织施工单位防火炳答,质安员每月进进一次消防、安全检查。
7.及时发现施工中存在的问题并及时处理。对质量事故,必须向公司及有关上级部门反映,合理处理。属现场管理人员人为造成的工程事故,应追究当事人的责任,造成经济损失的,按奖罚制度进行奖罚,触犯刑律的,交由司法部门处理。
8.督促施工单位按合同要求完成工程进度,并实事求是地对工程进度作出签证。
9.解决协调好 2 个以上建筑、安装单位的施工交叉和矛盾。
10.对机电安装工程的验收,认真组织调试,严格把关。
11.负责工程维修。督促施工单位对竣工验收时提出的维修(返工)项目要及时完成,督促施工单位对在合同保修期内出现的因施工质量引起的问题及时予以处理。
第二百六十七条  预算、决算。
1.编制和复核零星工程、单项工程、设计变更项目或某些招标、议标项目的预算。
2.复核工程决算书。工程部负责人先审,再由经理审查后,报集团公司计划财务部、总会计师、市(县)审计站或建设银行审定。
3.投资计划内的室外工程、零星工程,总造价在 5 万元以内的(含万元),由工程部和办公室负责人联合审批,5 万元经上的由经理审批。
第二百六十八条  工程款。
1.工程款根据已按审批权限批准的合同所规定的时间、金额按程序由经理签署后方可汇出。
2.工程部会同财务部根据工程进度和市计划局下达的年度计划,编制投资工程项目的年度、季度用款计划,由经理审定,报集团公司总经理批准后,交财务部或计划财务部组织资金。
3.工程部根据工程进度,在季度前 10 天,提出下季度用款计划,经财务部复核,经理审定批准后,由财务部根据合同拨款。
4.由施工单位提出的工程进度用款(含备料款、实物量和形象进度),须经工程部复核,经理审定后批准后,财务部才能拨款。
5.工程决算。按预、决算程序逐级上报审批并经经理批准后,财务部才给予决算。
第二百六十九条  竣工、验收。
1.工程项目竣工后,工程管理负责人报告办公室,由办公室组织有关单位(含工程、设计人员)进行初验,初验合格后,由办公室向建设局等有关部门申请验收,并组织有关部门共同进行验收。
2..工程项目验收合格后,工程部负责将符合要求的竣工资料(包括重要施工日记、图纸会审记录、隐蔽工程验收签证、材料化验与试验报告、现场验证、质量事故处理报告、竣工图等)移交办公室,办公室将有关资料综合整理后按规定时间向城建档案馆报送,经审查验收后按分级管理范围进行管理。
3.验收后的工程项目,由办公室根据集团公司指示分别作出:商品房销售、自用、合资合作或出租等经营安排,并授权物业管理部门实施物业管理。
第二百七十条  技术档案管理。技术档案(包括合同、协议)由办公室负责管理。
1.收集、保管工程项目的原始资料,包括用地红线图、征地协议、合作用地协 议、拆迁证、建筑许可证、开工证和建设许可证等。
2.工程开工前向市(县)城建档案馆办理有关手续,工程竣工后,按规定向市(县) 建档案馆报送档案。
3.协同地盘管理人员,审查施工单位提交的竣工资料,保管工程项目的全套竣工资料(包括设计变更、机电产品说明书等技术资料)。

第二节 房产销售
第二百七十一条 商品房的销售,由经营部组织,办公室予以协助,销售的策略、平均售价、售楼日期等由经营部提出书面报告,经经理审批后,报集团公司总工程师、总经理批准后实施。
第二百七十二条 商品房的销售,除按规定售楼花一次性付款、享有九折优惠成品房(以工程开工后计算)一次性付款享有九五折优惠外,其余均
不得享有优惠。特殊情况,售楼花一次性付款九折以下(不含必折)、成品房一次性付款九五折以下(不含九五折),分期付款享有折头优惠的,一律经经理核准,并报集团总工程师批准后,才能办理。否则将追究有关人员的经济责任及法律责任。
第二百七十三条 销售方案由经营部牵,会同工程部、办公室等有关部门共同制订,根据楼层、方向等因素确定每单元的明细价格,经经理审定,报总工程师和总经理批准后执行。
第二百七十四条 售楼的所有宣传资料,包括售楼书、售楼广告等,由办公室同经营部拟稿,原稿由经理核准,报总工程师批准后,方可委托付印。
第二百七十五条 销售商品房的申报手续,含预售楼花、境外销售批文、外汇管理局批文、公证、按揭委托和产权证等,由办公室负责会同经营部、财务部办理。
第二百七十六条 房产销售结束后,由办公室、经营部、财务部共同负责写出工程项目投资效益总结报告,由经理审定后,上报总工程师、总会计师和总经理。
第二百七十七条 样板房根据经理的意见,由工程部负责会同经营部、办公室拟定装修和施工方案、工期,组织施工及购置家私、花草等。样板房完成后,开放给客户参观,由经营部保管,直至售楼结束。样板房及一切家私由经营部会同办公室制定方案报经理批准后作出处理。
第三节 物业管理
第二百七十八条 工程项目确定以后,物业管理部门应派有关水、电等专业人员,参与专业工程的现场管理,了解和熟悉设备及管道、线路安装调试情况,以便于今后进行管理。
第二百七十九条 购房业主提出修改房屋的,在工程竣工前不予受理;在工程竣工后业主入伙前,经经理同意,按如下办理:
1.业主入伙前,由经营部通知工程部安排施工。施工队伍由工程部安排,不得由业主选择。并向业主收取总造价 5%的施工管理费。
2.物业已移交给物业部门管理的,由物业部通知工程部安排施工。施工队伍由工程安排,不得由业主选择。并向业主收取 5%的施工管理费。
第二百八十条 工程竣工后,在 1 年的维修保养期间,物业部门发现工程质量等问题时,应及时向工程部反映,由工程部责成施工单位及时修缮。
第二百八十一条 正常使用期(不含保修期),业主装修,应先报物业部门审查批准。如有大的改动影响结构安全或影响相邻住房使用功能的,先由物业部门会同工程部审查,报经理和总工程师批准后才能施工。
使用期间业主反映工程质量问题的,物业部门应立即通知工程部于 24 小时内派人进行维修,不得推迟拖延,影响信誉。
第二百八十二条 公司根据各住宅小区的特点,建立各住宅小区的物业管理处,对各住宅小区进行统一、有效的管理。
第二百八十三条 各住宅小区的物业管理处配备必析基层领导、管理员、保安员、水电工、清洁工等,对住宅小区的管理工作承担全部责任。
第二百八十四条 住宅小区的管理人员,必须遵守法律、法规和小区的各项规章制度,熟悉管理业务,为住户提供优质服务,把小区管理好。
第二百八十五条 物业管理处要保证住宅小区总体的美观、整洁和符合规划,严禁各种违章改建和搭建。
第二百八十六条 物业管理处负责对住宅小区内的道路、楼梯和公共场所(设施)进行管理和清洁,设立果皮箱和垃圾收集清运点,保持住宅小区清洁卫生,创建文明卫生小区。
第二百八十七条 住宅小区的绿化(树木、花草、草地等)设专人进行管理(负责淋水、施肥、喷药、剪枝、补种等)。
第二百八十八条 各住宅小区按实际需要配备若干名水电工,维护供水供电,保证住户用水、用电和电梯正常运行,统管小区内水电的总表和分表,每月定期向住户收缴水电费。
第二百八十九条 物业管理处负责维护和管理住宅小区内各项市政公用设施(道路、排水、排污、路灯、供气、消防等)和生活服务设施,确保各种设施有效和安全。
第二百九十条 各住宅小区建立保安队伍,维护小区的交通秩序和治安,确保小区交通安全和生活安全。
第二百九十一条 物业管理处每月定期向住宅小区内各住户、用户收取管理服务费。管理服务费的改费标准由公司按规定制定,物业管理处执行。物业管理处每月收取的管理服务费及停车费费、水电费等应按规定及时上交公司财务部,不准贪污,不准截留挪用,违者依法处理。


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